Rynek najmu – temat głośny jak silniki odrzutowca i gorący jak słońce. Podejmowany nie tylko w obrębie uniwersytetów, ale również w debacie publicznej. To wszystko za sprawą zawrotnych cen, które przyszło zapłacić studentom za choćby małą klitkę na drugim końcu miasta. Jeśli jednak już uda się komuś odnaleźć wymarzony jak na swój budżet kąt, problem zaczynają rodzić granice uprawnień, jakimi dysponuje się w ramach umowy najmu mieszkania.
Stronami umowy są najemca oraz wynajmujący. Pojęcia te są do siebie bardzo podobne i często mylone nawet przez prawników. Najemcą jest osoba, która wynajmuje (w tym wypadku) mieszkanie od wynajmującego, wynajmujący zaś udostępnia swoje lokum najemcy. Ponieważ artykuł skupiać się będzie na najmie lokali, w tym miejscu jedynie zasygnalizuję, że wynająć można też rzecz ruchomą, całą nieruchomość oraz część składową rzeczy (np. miejsce parkingowe).
Postanowienia nie-umowne
Strony umowy mogą kształtować ją swobodnie, gdyż w Polsce obowiązuje swoboda umów. Niektóre uprawnienia wynikają z ustaw regulujących tę kwestię i nie można ich umową zmienić, jeszcze inne zaś wiążą strony jedynie, jeśli nie uregulowały danej kwestii w sposób odmienny. Najbardziej w tym wypadku interesować powinny dwie ustawy: Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie lokatorów. To one są źródłami praw i obowiązków ustawowych przysługujących najemcom oraz wynajmującym.
Obowiązki wynajmującego
Przede wszystkim wynajmujący musi przekazać stronie nieruchomość w stanie umożliwiającym zamieszkanie ze względu na stan techniczny i sanitarno-higieniczny. Brak odpowiednich warunków bytowych może narazić go bowiem po pierwsze na dodatkowe koszty, po drugie zaś na natychmiastowe wypowiedzenie umowy przez najemcę. Zobowiązany jest także do poszanowania prywatności najemcy i – jeżeli to możliwe – wizytowania lokalu jedynie pod jego obecność. Również w tej sytuacji niezastosowanie się do wymagań tak podstawowych – jak się wydaje – wnikających przede wszystkim z zasad kultury, skutkować może rozwiązaniem umowy bez zachowania terminów. Nie ma się co dziwić, nikt nie chciałby być nachodzony w miejscu zamieszkania, tym bardziej pod swoją nieobecność, bez możliwości kontroli działań właściciela.
To na wynajmującym ciąży obowiązek dokonywania napraw „generalnych”, np. wymiany zepsutej pralki czy też starych, nieszczelnych okien. Jeśli natomiast nie podejmie on naprawy, najemca może dokonać jej na jego koszt, domagać się obniżenia czynszu lub nawet wypowiedzieć umowę.
Gdy przychodzi do praw…
Nie tylko najemca może wypowiedzieć umowę w razie nienależytego wykonywania umowy. Jeśli najemca łamie postanowienia umowne, niszczy mieszkanie czy też wprowadza w nim zmiany bez zgody wynajmującego, może on, bez zachowania terminów, wypowiedzieć najemcy umowę. Uprawniony jest także, w razie nieopłacania czynszu, zatrzymać rzeczy będące własnością najemcy, a wniesione do lokalu, do zatrzymania ich do czasu uregulowania wszystkich zobowiązań ciążących na drugiej stronie (tzw. zastaw na rzeczach ruchomych).
Uprawnieniem mającym na celu zabezpieczenie interesu wynajmującego jest niewątpliwie możliwość weryfikacji osoby najemcy: jego tożsamości, zatrudnienia i miesięcznych dochodów. Nierzadko zdarza się także, że w trakcie trwania umowy zmieniają się okoliczności skutkujące koniecznością zmiany wysokości czynszu, czego dokonać można aneksując umowę. Najemca oczywiście nie ma obowiązku zgodzić się na zmiany i w związku z tym może wypowiedzieć umowę w określonym terminie. Podobny cel ochronny ma umownie wprowadzona kaucja, płatna jednorazowo, przed przekazaniem kluczy drugiej stronie. Jej maksymalna wysokość może wynosić 12-krotność czynszu, jednak w praktyce wynosi zazwyczaj 1-/2-krotność.
Druga strona medalu
Też na najemcy ciąży szereg obowiązków. Dysponuje również uprawnieniami, a także środkami ochrony przewidzianymi ustawowo. Musi oczywiście uiszczać terminowo opłaty, w tym opłaty za media, przestrzegać porządku domowego, używać lokalu w sposób uprawniony oraz dokonywać drobnych napraw. Drobnymi naprawami są tutaj np. malowanie ścian, naprawa okien, drzwi, podłóg oraz urządzeń domowych. Przed zakończeniem umowy najemca musi również mieszkanie odnowić, w tym gruntownie posprzątać, odmalować ściany oraz dokonać odpowiednich napraw.

Zgoda wynajmującego na kota?
Tak, do wprowadzenia do wynajmowanego lokalu zwierzęcia konieczna jest zgoda wynajmującego. Identycznie sytuacja wygląda przy chęci zmiany wystroju wnętrza – przemalowaniu ścian lub wymianie mebli na nowe. Natomiast w przypadku chęci podnajmu mieszkania, zgodą jest zawarte w umowie wyraźne postanowienie zezwalające na wynajęcie przez najemcę mieszkania osobie trzeciej.
Tam, gdzie kończą się prawa wynajmującego…
Najemcy lokalu służy ochrona podobna do ochrony własności. Najem może być więc ujawniony w księdze wieczystej lokalu – będzie wówczas skuteczny wobec następnych właścicieli nieruchomości pomimo tego, że to nie oni zawierali pierwotną umowę najmu. W razie naruszenia posiadania, najemcy służą roszczenia posesoryjne zawarte w art. 344 Kodeksu cywilnego, a więc roszczenie o zaniechanie naruszeń oraz o przywrócenie stanu poprzedniego. Środkami ochrony analogicznymi do tych, które przysługują ze względu na prawo własności, są zawarte w art. 222 Kodeksu cywilnego: roszczenia windykacyjne (o wydanie przedmiotu najmu przeciwko osobie nieuprawnionej do zajmowania go) oraz roszczenia negatoryjne (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń np. w sytuacji, gdy osoba wynajmująca inny lokal w tym samym budynku powoduje nadmierny hałas).
Gdy umowa dobiegnie końca
Podczas odbioru kluczy warto sporządzić protokół odbioru lokalu, dokumentując wszelkie usterki oraz stany rzeczy niezgodne z umową. W razie ewentualnych sporów to protokół będzie podstawą do dochodzenia roszczeń. Bez niego wynajmujący będzie musiał udowodnić winę najemcy, a nie należy to do najłatwiejszych zadań.
Fot. nagłówka: image4you
O autorze
Studentka V roku prawa na Uniwersytecie Warszawskim. Naukowo interesuje się zastosowaniem logiki w życiu codziennym, prawem lotniczym i teorią prawa. Prywatnie miłośniczka festiwali muzycznych, roślin i kotów. W wolnej chwili stara się objechać świat.